한국주택관리협회 뉴스레터[2025년 12월 2주차/사무처] > 협회소식

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한국주택관리협회(KABMA) 12월 2주차 주택관리업 아침 뉴스레터(2025.12.08.(월))

① 위탁관리계약 절차, “투명성 강화 필요” – 최근 현장 이슈

최근 언론은 위탁관리 재계약 과정에서의 금품 제공 및 절차 부적정 사례를 지적하며, 공정하고 투명한 주택관리업자 선정 절차 확립의 필요성을 강조하고 있습니다.

-주요 내용

재계약을 앞둔 관리소장이 입대의 관계자에게 상품권을 제공한 사례가 보도됨. 선정 과정에서 평가 기준 불명확, 이해관계자 배제 미흡, 문서 및 회의록 공개 부족 등의 문제 반복. 공동주택 관리의 신뢰 확보를 위해 절차적 투명성 강화가 필수.

>기사 링크 (2025.11.26)

한국아파트신문 「위탁관리계약 절차 투명성 높여야」

https://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=166958

② 입찰제한 통보의 효력 – “관리규약상 기한과 무관하게 유효 가능” 판례

관리규약에서 정한 기한을 넘긴 서면동의로 입찰참가 제한을 결정한 사건에서, 입찰제한의 효력이 인정된 판례가 소개되었습니다.

-주요 내용

기존 업체는 “기한을 넘긴 서면동의는 무효”라고 주장. 법원은 규약의 근거, 입대의 의결의 합리성, 공익성 여부 등을 종합해 → 입찰제한의 효력을 인정.

-시사점

입찰제한 효력은 기한 준수 여부가 아니라 절차적 정당성과 목적의 합리성이 핵심 단지 규약에는 반드시 입찰제한 사유·절차·기한을 명확히 명시해야 함.

>기사 링크 (2025.11.27)

한국아파트신문 「‘관리규약상 기한’ 안 지킨 입찰제한 서면동의 무효?」

https://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=166973

③ 법제처 해석: “입주자 요구 없어도 입대의가 기존 업체 입찰제한 가능”

법제처는 최근 유권해석에서, 입주자 등의 개별 요구가 없어도 입주자대표회의(입대의)가 자체 의결로 기존 주택관리업자의 입찰참여를 제한할 수 있다.고 명확히 밝혔습니다.

-핵심 내용

기존 업체의 관리품질 저하, 반복 민원, 계약 불이행 등의 사유가 있는 경우 입대의는 규약에 따른 의결로 입찰참가 제한 가능

단, 규약 근거, 회의록·증빙 문서, 정당한 목적성이 확보되어야 법적 분쟁을 최소화할 수 있음.

>기사 링크 (2025.11.28)

아파트관리신문 「입주자등 요구 없어도 입대의 자발로 기존 관리업자 입찰 참가 제한 가능」

https://www.aptn.co.kr/news/articleView.html?idxno=110638

④ 공동주택관리법 개정(법률 제21166호, 2025.12.2 공포)

– 과태료 일부 항목 상한 하향 조정

2026년 6월 3일 시행 예정인 이번 개정의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1) 국가·지자체의 공동주택 안전관리 책임 강화. 재난·사고 예방을 위한 국가 및 지자체의 책무 조항 신설

2) 과태료 상한 일부 조정(정확히 확인된 개정 내용)

상위 구조(2,000만 / 1,000만 / 500만 원)는 유지. 다만, 500만 원 이하 과태료 34개 항목 중 9개 항목 → 상한액 300만 원으로 하향

-법령 원문

법제처 국가법령정보센터

https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancNo=21166&ancYd=20251202&efYd=20260303&lsiSeq=280069

한국주택관리협회(KABMA) 주요 일정

■ 12월 10일(수) 13:30 / 협회 사무처

디지털/AI 기반 공동주택 안전관리 업무협약 체결 (2건)

대상 : (사)디지털ESG얼라이언스, ㈜큐브더모먼트

주요 협약 내용

- 공동주택 안전관리의 디지털 전환 가속화

- AI 기반 위험예측·모니터링 기술 도입

- 단지 안전관리 효율성 향상을 위한 플랫폼 활용

■ 12월 16일(화) 14:00 / 협회 사무처, 식당

2025년 후반기 이사회 및 송년회 개최

상정 안건

- 회원사 권리제한 건의안 승인 건(장기 월회비 미납 회원사)

- 회원사 제명 건의안 승인 건(폐업 회원사)

- 회원사 회비 미납액 처리 승인 건

- 협회 사무처 운영방안 승인 건

* 참고사항 : 위탁관리업자 해지·입찰제한 관련 주요 판례 정리

① 금품 제공 등 부정행위가 있는 경우 → 해지 사유 인정

(사례 시점: 2025년 11월 보도 / 법원 결정 근거 포함)

2025년 11월 보도된 사례에서, 법원은 주택관리업체가 입대의 관계자에게 금품·상품권 등을 제공한 경우, 그 행위 자체만으로도 계약 해지의 정당한 사유가 된다고 판단했습니다.

금품 제공이 실제 선정 결과에 영향을 미쳤는지는 중요하지 않다고 보았고, 부정한 행위가 존재했다는 사실만으로도 해지 가능이라는 취지.

-실무 시사점:

해지·입찰제한은 “입주민 과반 동의”보다 금품 제공 여부 → 절대적 핵심 판단 요소임.

② 관리규약상의 ‘기한 미준수’만으로 입찰제한이 무효가 되지 않음. (판례 보도 시점: 2025년 11월 27일)

2025년 11월 27일 공개된 판례에서는, 입찰참가 제한을 위한 서면동의를 관리규약상 정한 기한보다 늦게 받았음에도, 법원은 입찰제한의 효력을 인정했습니다.

법원은 다음을 기준으로 판단했습니다.

입찰제한 조치의 필요성과 목적의 공익성, 입대의 의결의 정당성, 절차적 공정성 확보 여부, 이해충돌 또는 부정행위 여부.

-핵심:

기한을 넘겼다는 형식적 흠결만으로 입찰제한이 자동 무효는 아니다.

③ 법제처 해석: 입주자 요구 없어도 입대의 자체 의결로 입찰제한 가능(법제처 해석 보도 시점: 2025년 11월 28일)

2025년 11월 28일, 법제처 해석이 공개되며 명확히 했습니다:

입주민의 개별 요구 없이도 입주자대표회의(입대의)가 자체 의결로 기존 관리업체의 입찰참가를 제한할 수 있다.

단, 반드시 아래 요건 충족이 필요합니다.

관리규약에 근거 규정 존재, 입찰제한 사유가 객관적·합리적, 의결 절차·회의록 등 증빙 확보, 조치가 단지 공익에 부합할 것.

-핵심 메시지:

“입찰제한 = 입주민 과반 동의 필수”라는 해석은 법적 근거 없음.

④ 동대표가 관리업체 임직원인 경우 → 입찰·계약 모두 무효

(판례 보도 시점: 2022년 2월)

2022년 2월 보도된 판례에서, 동대표가 자신이 근무하는 관리업체가 위탁관리를 수주하도록 한 경우, 법원은 이를 공정경쟁 위반 + 이해충돌로 판단하여 다음과 같이 판결했습니다:

입찰 절차 → 무효

체결된 위탁관리계약 → 무효

-실무 적용:

이해충돌이 명백하면 “해지·입찰제한 여부”를 따질 필요도 없이 계약 자체가 무효가 될 수 있음.

⑤ 정당한 사유 없는 임의 해지 → 손해배상 책임 발생 가능

(판례 시점: 2019년 공개된 판단)

2019년 공개된 판례에서는, 공동주택 위탁관리계약이 일반적으로 “민법상 위임계약” 성격을 가지더라도 다음과 같은 점을 강조했습니다.

공동주택 관리의 공공성 때문에 “위임계약 = 자유로운 해지 가능”이라는 단순 논리가 적용되지 않음

정당한 해지 사유 없이 임의 해지할 경우 → 관리업체가 입주자대표회의 또는 관리주체에 대해 손해배상 청구 가능

-해지 전 필수 체크:

계약서의 해지 조항, 관리규약에서 정한 절차, 법적 위반·계약 위반 여부, 입대의 의결 유무

⑥ 입주민 과반 동의만으로 해지 가능? → 법적 근거 없음

(관련 판결·법률 해석 다수 / 최근까지 일관된 법원 입장)

여러 판례와 행정 해석을 종합하면 다음과 같습니다:

입주민 과반 동의만으로 계약 해지 또는 입찰제한이 가능하다는 명문 규정은 없다. 오히려 많은 판례는 “과반 동의는 참고 요소일 뿐” “결정적 해지 요건이 되지 않는다”는 취지의 판단을 하고 있음.

-결과적으로:

해지 또는 입찰제한의 정당성은 사유의 중대성 + 절차 준수 + 규약 근거가 핵심이며, 과반 동의 자체는 보조적 요소일 뿐입니다.

>>최종 핵심 정리(판례 기준)

1.금품·부정행위 → 언제든 해지·입찰제한 가능(2025.11)

2.관리규약 기한 초과만으로 제한이 무효는 아님(2025.11.27 판례)

3.입대의 자체 의결만으로도 입찰제한 가능(법제처 해석 2025.11.28)

4.이해충돌 있으면 계약 자체가 무효(2022.2 판례)

5.정당한 사유 없는 해지는 손해배상 위험(2019 판례)